201904.02
0

ועדת הערר דחתה את טענות העירייה

ערר (י-ם) 300/17 אילן מרדכי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (פורסם בנבו 11/12/18)

עובדות המקרה

המקרקעין היו בבעלות מלאה של בני הזוג שרון. בהתאם למצב התכנוני הקודם, תכנית 2022/ג, שפורסמה ברשומות ביום 30.7.1989, ניתן היה לבנות על המקרקעין 2 יח"ד בקיבולת בנייה של 56% משטח נטו של החלקה. מכיוון ששטח החלקה הינו 469 מ"ר, הרי שבמצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות על המקרקעין שתי יחידות דיור בשטח כולל של 262.64 מ"ר. ואכן, כפי שמפרט שמאי המשיבה בשומתו מיום 19.4.2017 (להלן: "השומה הראשונה") ביום 29.10.1996 הופק היתר בניה להקמת מבנה חדש הכולל 2 יח"ד; יחידת דיור קטנה בקומת הקרקע ויחידת קוטג' גדולה בקומות העליונות מעל קומת מסד הכוללת שטחי אחסנה ושטחים טכניים. השטח העיקרי של שתי יחידות הדיור הינו כ-262 מ"ר, המהווים 56% משטח המגרש; ניצול מלוא היקף התכנית בהתאם לזכויות המוקנות מכוחה של תכנית 2022ג' (המצב הקודם).

בדירה הגדולה התגוררו בני הזוג שרון ובדירה הקטנה התגוררו העוררים בני הזוג אילן, שהינם הבת והחתן של בני הזוג שרון. ביום 31.12.2015 העבירו בני הזוג שרון חלק מזכויותיהם במקרקעין לבני הזוג אילן. העברת הזכויות דווחה כדין לרשות המיסים ובגינם קיבלו העוררים "אישור לרישום בפנקסי המקרקעין".
ביום 10.5.2016, לאחר העברת חלק מהמקרקעין מבני הזוג שרון לבני הזוג אילן, פורסמה ברשומות למתן תוקף תכנית 101-007792, המגדילה את שטחי הבניה ל-598.12 מ"ר (475.17 מ"ר עיקרי, 122.95 מ"ר שירות). התכנית קובעת תוספת בניה להרחבת יח"ד קיימות בכל מפלסי הבניין בהתאם לנספח בינוי. ביום 20.7.2016 הגישו בני הזוג אילן בקשה למתן היתר בניה בהתאם לתכנית 101-0007792, במסגרתה נתבקשו ובהמשך אושרה בקשתם.

בעקבות אישור הבקשה להיתר בנייה נשלחה לעורר הודעת חיוב בהיטל השבחה על סך 600,36₪ נכון ליום הקובע. הודעת החיוב התבססה על חוות דעתם של שמאי המשיבה בשומה הראשונה. הודעת החיוב מתייחסת לכלל זכויות הבניה ולא לוקחת בחשבון זכאות כלשהי לפטור (מותנה) מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק. לטענת העוררים הם זכאים לפטור עד לשטח של 140 מ"ר.
הדיון הראשון התקיים ביום 21.12.2017 ובמסגרתו שטחו הצדדים את טענתם לעניין הפטור. לאחר הדיון נתנה הוועדה את ההחלטה הבאה:

"אנו סבורים שיש ליתן פטור מותנה מהיטל השבחה לעוררים עד ל-140 מ"ר, בהתאם לסעיף 19(ג) לתוספת השלישית. הועדה ממליצה למשיבה לבחון את עמדתה בשנית לאור הדברים שנאמרו בדיון, בטרם תינתן החלטה מנומקת. בהתאם לאמור, תערוך המשיבה חוות דעת חדשה שתיקח בחשבון את הפטור המותנה. במסגרת חוות הדעת, יערוך שמאי הועדה תחשיב בו יבחן את ההפרש לאחר שיחשב את השווי במצב הקודם ואת השווי במצב המוצע. במסגרת חוות הדעת, יילקחו בחשבון החניות, הן במצב הקודם והן במצב החדש, בהתאם למצב התכנוני התקף בשני מצבי התכנון. המשיבה תגיש בתוך 30 ימים מהיום, הן הודעה האם היא מקבלת את עמדת הועדה ביחס לפטור המותנה והן חוות דעת שמאית בהתאם לאמור לעיל. ככל ויהיו השגות לעוררים כנגד שומת הועדה, יהיו רשאים להגיש שומה נגדית תוך 21 יום ולאחר מכן יועבר הערר לבחינת שמאי מייעץ ככל שימצא לנכון"

בהודעתה מיום 8.3.2017 הודיעה המשיבה כדלקמן: "המשיבה מתכבדת להודיע לוועדת הערר הנכבדה כי היא מקבלת את המלצת ועדת הערר לעניין עצם הזכאות לפטור מהיטל השבחה, במובן זה שלעורר יינתן פטור מותנה מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית – זאת כמובן על רקע נסיבותיו הקונקרטיות של תיק זה, תוך שמירה על כלל טענותיה, לרבות טענותיה העקרוניות בנושא זה, ומבלי להודות בכל טענה שהועלתה על ידי העורר במסגרת ההליך דנא."

במהלך הדיון השני בערר התברר שלאחר הדיון הראשון הוציאה המשיבה שתי שומות סותרות. האחת בחודש דצמבר 2017 (להלן: "השומה השנייה") והשנייה בחודש מרץ 2018 (להלן: "השומה השלישית"). תחשיב המצב הקודם ותחשיב המצב החדש זהה בשתי השומות. ההבדל בין השומות נעוץ בתחשיב הפטור לעניין סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית.

דיון

הוועדה התחילה ואמרה כי המשיבה תיקנה את שומתה ללא סמכות. השומה השנייה בוטלה על ידי המשיבה, לאחר שזו נשלחה לעורר, ובמקומה הוציאה המשיבה שומה חדשה למעלה משלושה חודשים אחרי הוצאת השומה השניה וזאת ביום 8.3.2018. הוועדה הוסיפה כי התנהלות זו של המשיבה יצרה אצל העורר תחושה, מוצדקת, שהמשיבה סימנה את המטרה ולאחר מכן ירתה את החיצים או לייתר דיוק ירתה את החיצים ומשאלה לא פגעו במטרה המבוקשת השיבה אותם לאשפה וניסתה לקולעם שוב. כך במשך שלושה חודשים עד הוצאת השומה החדשה "שפגעה במטרה". דא עקא, "המטרה" שסומנה בשומה מיום 8.3.2018 , "השומה השלישית" התבררה, אפוא, כשגויה.
חירות זו שלקחה לעצמה המשיבה לתקן את שומתה השנייה לא ברורה סמכותה מהי וזאת נוכח סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק הקובע:

"הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין."

לטענת המשיבה אין העורר זכאי לפטור. עמדתה של המשיבה מתבססת על שתי הנחות מוצא. האחת, לטענת המשיבה העורר הינו "בבחינת מחזיק במשותף במקרקעין יחד עם הורי אשתו" ומשום כך נתפס העורר" כבעל הזכויות בכל שטח המקרקעין, שכן משמעותה של בעלות משותפת במקרקעין היא שבעלותו של כל אחד מהשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר של המקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". מכאן מסיקה המשיבה ש"העורר הנו בעל הזכויות במקרקעין ששטחם הבנוי עולה על 140 מ"ר, שהרי זכויותיו במקרקעין משתרעות על כל חלקי המקרקעין. כלומר, לטענת המשיבה, לעורר הועברו 40% מהזכויות במקרקעין ולא יחידת הדיור "הזעירה", כלשון המשיבה, ששטחה 38.59 מ"ר. השנייה, "העורר והורי אשתו הם בבחינת תא משפחתי אחד.

ועדת הערר קבעה כי דומה שהנחות המוצא של המשיבה לא נכונות הן עובדתית, הן משפטית והן שמאית ועומדות בסתירה לשומת המשיבה הראשונה;
ממכלול הנתונים עולה שבני הזוג אילן קיבלו במתנה את הדירה הקטנה. לטענת המשיבה, כאמור, עסקינן בבעלות משותפת כמשמעותה בסעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אלא שבמקרה שבפנינו חלוקת המקרקעין בין בני הזוג שרון לבני הזוג אילן ברורה ומתוחמת וזאת בהתאם להסכמים ביניהם, שדווחו כדת וכדין לרשויות המס, ושבמסגרתם יוחדו חלקים מסוימים במקרקעין לכל אחד מהם. נדמה שבעניין זה טעתה המשיבה, לא מדובר בשותפים במושע השותפים בכל גרגר וגרגר מהמקרקעין. עסקינן בצדדים להסכם שעשו ביניהם הסכם מוגדר וברור של חלוקת המקרקעין.

לעניין הנחת המוצא השנייה של המשיבה גם כאן המשיבה טועה אמרה הוועדה. המשיבה טוענת שבשים לב לכך שבעלי הזכויות הינם בני משפחה אחת ויתירה מכך זכותם במקרקעין במכר ללא תמורה מבעלי הזכויות המקוריים בחלקה, הרי שהמשפחה כולה זכאית לפטור אחד בלבד. זאת לטענתה בהתאם להלכת צרי, רע"א 7417/01 לאה צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים (פורסם בנבו, 26.3.03). ראשית, במקרה זה החבות בהשבחה נולדה לאחר שהעוררים קיבלו את הבעלות על המקרקעין. יתירה מכך, העוררים הינם בעלים של יחידת דיור מוגדרת ואינם שותפים במקרקעין. שנית, בעניין צרי, דובר על בעלים במשותף במקרקעין להבדיל מהמקרה שבפנינו בו מדובר בהרחבת דירת מגורים השייכת לעוררים בלבד.
לאור האמור השאלה המשפטית הינה, האם בעלים של דירה זכאי להרחיב את דירתו לשטח של עד 140 מ"ר. נדמה ששאלה זו היא מהידועות שאינן צריכות ראיה או הרחבה והוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית נהירה וברורה.
בהתאם לאמור היטל ההשבחה נשוא ערר זה יעמדו על סך של 243,374 ₪ נכון למועד הקובע (25.5.2016).

מסקנת משרדנו הינה שכאשר ישנם מקרים מורכבים הנוגעים להיטל השבחה, חשוב לבדוק את התיק המשפטי כמכלול עוד בטרם מגישים ערר, וזאת כדי לנסות ולצפות את טענות העירייה. עוד ניתן ללמוד מערר זה, שהשומות המוציאה העירייה תמיד נתונות לביקורת, וועדות הערר לומדות לקבל טענות מגוונות ולא להסתכל על המקרה בצמצום דווקני.

לפגישת ייעוץ פנו אלינו כבר עתה 04-8100170