201928.02
0

מסירת דירה על ידי קבלן עם פגם מהותי איננה מסירה תקינה

ת"א (חי') 24198-05-15 ניר וינגרטן נ' בתי שיכון בזיכרון יעקב בע"מ (פורסם בנבו 31/01/19)

עובדות המקרה

ביום 7.4.2013 נכרת הסכם בין הנתבעות לבין התובעים, על-פיו רכשו התובעים מהנתבעות דירת מגורים. בהסכם התחייבו הנתבעות למסור לתובעים את הדירה בגמר תקופת הבנייה, שנקבעה ליום 31.5.2014. עוד נקבע כי תקופות הבדק והאחריות לפרטיה תהא בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 (להלן: חוק המכר דירות), כי הנתבעות מתחייבות לגרום לכך שהקבלן שיבנה את הדירה יתקן כיאות פגמים וקלקולים בדירה וכן אי-התאמות בין הדירה לבין המפרט שצורף להסכם, אשר יתגלו במשך תקופת הבדק והאחריות ואשר עליהם יודיעו התובעים במועד הנדרש על-פי החוק, כי התובעות יבצעו באמצעות קבלן את אותם תיקונים שהן חייבות לבצע תוך זמן סביר מגמר השנה הראשונה אחרי השלמת הבית, כי בתום השנה הראשונה ייערך ביקור בדירה ובו יירשמו בפרוטוקול התלונות של התובעים והערות הנתבעות, וכי הנתבעות יגרמו לביצוע את התיקונים תוך זמן סביר.

בין התובעים לבין נתבעת מס' 2 נחתם ביום 29.12.2013 הסכם השינויים, על-פיו "הקבלן", שהוגדר בכותרת ההסכם בשם "אמירי גן", מקבל על עצמו לבצע "שינויים ותוספות המופיעים בהזמנה מצורפת להסכם זה כנספח א'". בהסכם השינויים נקבע כי הקבלן לא יהיה אחראי לחומרים שיסופקו על-ידי התובעים, וכי מועד מסירת הדירה אשר נקבע בהסכם הרכישה יידחה בשלושה חודשים. על גבי ההסכם נמחקה בכתב יד המילה "חודשים" ולצידה נרשם "72 ימים".

החל מיום 19.3.2014 הוחלפו בין התובעים לנציגת הנתבעות מיילים ומכתבים, בהם התריעו התובעים על קיום ליקויים בדירה שהייתה בשלבי בנייה. בפגישה ביום 4.8.2014 של התובעים עם נציג של הנתבעת מס' 2 נערך פרוטוקול בכתב של רשימת הליקויים והתיקונים הנדרשים בדירה (להלן: רשימת הליקויים ביום 4.8.2014), וביום 20.8.2014 ניתן על-ידי נציגת הנתבעות "אישור מסירת הדירה" לידי התובעים. באותו יום התובעים הודיעו במייל לנציגת הנתבעות כי טרם קיבלו את מפתחות הדירה וכי הדירה "עדיין אינה יכולה להימסר כיוון שהיא אינה ראויה למגורים". ביום 12.10.2014 קיבלו התובעים את מפתחות הדירה וביום 13.11.2014 הם נכנסו להתגורר בה. לאחר שהם המשיכו להתריע בפני נציגי הנתבעות על ליקויים בדירה, לרבות בעיות רטיבות, התייצבו בדירה נציגי הנתבעות ביום 10.2.2015 וביום 23.2.2015 במטרה לתעד את הליקויים בדירה. הליקויים לא תוקנו וכעבור כשלושה חודשים, ביום 13.5.2015, הגישו התובעים את התביעה שבפנינו.

טענות התובעים

בכתב התביעה נטען כי כתוצאה מהתרשלות הנתבעות קיבלו התובעים לחזקתם דירה עתירת ליקויי בניה ובעיות רטיבות. כן טענו התובעים כי להקטנת נזקיהם הם הוציאו כספים מכיסם לתיקון חלק מהליקויים. עוד נטען כי החזקה בדירה נמסרה לידיהם באיחור, וכי על-פי תנאי הסכם הרכישה איחור זה מזכה אותם בקבלת פיצויים מהנתבעות בגובה דמי שכירות של דירה דומה בעבור תקופת האיחור. התובעים הוסיפו וטענו כי הנתבעות פעלו ללא ידיעתם וללא אישורם ודיווחו לרשות המקומית ולחברת החשמל על הדירה ככשירה למגורים, ועקב כך הם חויבו בתשלום ארנונה שלא כדין.

התובעים עתרו לסעד כספי בסך 289,396 ₪ בגין נזקיהם

טענות הנתבעים

הנתבעים טענו כי לא חל איחור במועד מסירת החזקה בדירה לידי התובעים, וכי ככל שהיו קיימים ליקויים בדירה במועד זה, זכאיות הנתבעות לתקנם. עוד נטען כי התביעה הוגשה במהלך תקופת הבדק, בטרם חלפה שנה מיום 4.8.2014 (בו, לטענתן, נמסרה החזקה בדירה ונערכה רשימת הליקויים מיום 4.8.2014) ומבלי שניתנה לנתבעות הזדמנות לבצע תיקונים בדירה בהתאם לחוק המכר דירות ולהסכם הרכישה, ומבלי שהתאפשר להם לערוך פרוטוקול שנת בדק. הנתבעות הוסיפו וטענו כי התובעים לא זכאים לפיצוי בגין ליקויים בדירה מאחר והם פעלו בניגוד להתחייבותם בהסכם הרכישה ובחוק המכר דירות ומנעו מקבלן מטעם הנתבעות לבצע תיקונים של הליקויים בדירה.

זכות הנתבעות לביצוע תיקונים בדירה – המסגרת הנורמטיבית

סעיף 4ב לחוק המכר דירות קובע כי אם התגלתה אי-התאמה הניתנת לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר. בע"א 472/95 זלוצ'ין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858 (1996) (להלן: עניין זלוצ'ין) נקבע כי השאלה אם יש לאפשר ל"מוכר", כהגדרתו בחוק המכר דירות, לתקן את ליקויי הבניה או לחייבו בפיצויי תיקון, תלויה בעובדותיו של כל מקרה, אך ככלל – יש לאפשר לקבלן לתקן את הניתן לליקוי כאשר הוא מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן אותם היא רצינית. מאידך, לרוכש דירה קמה זכות לפיצוי כספי כאשר נכשלו ניסיונות תיקונים מצד הקבלן, או כאשר קבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון.
במקרה זה נקבע על-ידי בית המשפט כי הנתבעות לא עמדו בתנאים שנקבעו בעניין זלוצ'ין למימוש זכות הקבלן לתקן את הליקויים.

עוד נקבע כי מסירת דירת מגורים לרוכשים, כאשר בגג שלה קיים חור, אינה יכולה להיחשב כמסירה תקינה. אין לצפות מרוכשים שייכנסו להתגורר בדירה חדשה שזה עתה רכשו ממיטב כספם כאשר בתקרת הדירה ישנו חור. אשר על כן, אין לראות ביום 4.8.2014 כמועד המסירה על-פי התחייבות הנתבעות. אשר ל"מסירה השנייה" ביום 12.10.2014 – לא נסתרה עדותו של התובע, לפיה במועד זה השאיר יעקובי בידיו סט מפתחות של הדירה לטובת הפועלים שיבצעו תיקונים. מסירת חזקה בדירה לידי רוכשים, תוך הותרת סט מפתחות בידי פועלים לשם ביצוע תיקונים – משמעותה המעשית היא שנמנעת מהתובעים החזקה הבלעדית על הדירה ונגרמת פגיעה בפרטיותם. נותרה, איפוא, על כנה גרסתם של התובעים, לפיה יש לראות את מועד קבלת החזקה בדירה ביום 13.11.2014 – הוא המועד בו נכנסו בפועל להתגורר בדירה.
סעיף 5א לחוק המכר דירות קובע כי קונה זכאי לפיצויים בלא הוכחת נזק "לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר". במקרה שבפנינו, מסירת הדירה ביום 13.11.2014 הינה באיחור של מעל 60 יום לאחר המועד החוזי שנקבע בהסכם השינויים, 8.8.2014. על-פי סעיף זה, הזכאות לפיצוי הינה החל "מהמועד החוזי", הווה אומר, החל מיום 8.8.2014. בענייננו, יש תחולה לחלופה (1) של גובה הפיצויים: "סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5". להוכחת גובה סכום הפיצויים הסתמכו התובעים על האמור במודעה על השכרת דירת דופלקס בזיכרון יעקוב בדמי שכירות חודשיים של 6,000 ₪. די בראיה זו כדי לעמוד ברף ההוכחה הנדרש במשפט האזרחי. לפיכך, הנני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בגין שלושה חודשי איחור במסירת החזקה בסכום של 27,000 ₪.

אשר על כל האמור לעיל קבע בית המשפט כי יש לקבל את התביעה מאחר שהדירה שנמסרה לא הייתה תקינה ומועד המסירה נדחה למועד אחר גם לאחר מסירת הדירה בפועל.

מסקנת משרדנו הינה שאין לראות במסירת דירה שיש בה פגם מהותי כמסירה תקינה ולכן גם אם המוכר קבע בחוזה המכר כי קבלת הדירה מהווה ראיה לתקינותה אין זה גורם מכריע ויש לבדוק את מצב הדברים בפועל.
מכל מקום, ראוי לזכור כי רכישת דירה מקבלן הינה מורכבת ובעלת מספר רב של נדבכים לכן מן הראוי הוא להיוועץ בערוך דין המתמחה בעסקאות מסוג זה כדי להימנע מתקלות עתידיות.

ליעוץ וליווי בעניין רכישת דירה מקבלן פנו אלינו כבר עתה לטלפון – 04-8100170