תביעה נגד עורך דין

כללי

התובעים, בני הזוג ה"ה רובין רכשו את הדירה באוגוסט 2008. הנתבע, עורך הדין, אשר ליווה את עסקת המכר. המדובר בתביעה כספית על סך 300,000 ₪, לפיצוי בגין ירידת ערך דירה והפסד בעקבות היעדר היתר בניה לדירה, שרכשו התובעים בבני ברק.

טענות הצדדים

בבעלותם של התובעים הייתה דירה בעיר אשדוד. בשל רצונם להשתקע בבני ברק מכרו את דירתם , ולאחר חיפושים הוצעה להם דירה בבית משותף ברח' חידושי הרי"מ 5 בני ברק (להלן: "הדירה"). בני הזוג גריינמן (להלן: "המוכרים") הציגו להם את הדירה כבעלת היתר בניה, וטענו כי השכנים מסכימים שהדירה תירשם כיחידה נפרדת, כאשר מוצמדות לה זכויות הרכוש המשותף בגג שמעל הדירה. התובעים פנו לנתבע, עורך הדין שליווה את העסקה, על מנת שיאמת את דברי המוכרים, לטענתם הנתבע אישר זאת. לאחר כריתת החוזה, התברר כי אף שלא הוכנסה כל הצהרה בדבר מצבה התכנוני של הדירה, ובניגוד למצג שהציג הנתבע, הדירה נעדרת היתר בניה. בנוסף הצהירו המוכרים בחוזה, כי מכוח הסכמת כל הדיירים, הם זכאים בדרך של צו תיקון בית משותף להצמיד את הגג לדירה, ולרשום אותה כיחידה נפרדת, אך בניגוד למובטח, חסרה הסכמה של חלק מהדיירים, מה שסיכל את רישום הדירה.

לטענת התובעים, הנתבע הפר את חובתו להגן על זכויותיהם כרוכשי הדירה, הן בשלב המשא ומתן והן בשלב כריתת החוזה. לטענתם, הנתבע ידע בשלב הטרום חוזי כי לדירה מעולם לא ניתן היתר כדין. בנוסף, הנתבע ידע או היה עליו לדעת, כי לא כל הדיירים חתמו על המסמך לפיו ניתן לרשום את הדירה כיחידה נפרדת ועל כן לא ניתן יהיה לבצע תיקון צו בית משותף. התובעים טענו, כי מחובתו המקצועית של עורך דין להתריע בפניהם על אי החוקיות של הדירה ועל ההשלכות הכרוכות בכך, ואף להבהיר כי לא כל הדיירים הסכימו להצמדת הגג, ולהפיכתה ליחידה נפרדת בפני עצמה.

כאשר לא צלח בידי התובעים לקבל תרופה לטענותיהם כנגד המוכרים, וכאשר הבינו לטענתם כי ניסיון שכזה פוגע בהם ובמשאביהם הנפשיים, החליטו לממש את הזכויות שרכשו בדירה ומכרו אותה למר סוקולובסקי תמורת 900,000 ₪. בהסתמך על העליה במחירי הנדל"ן בארץ, טענו כי אם הייתה הדירה חוקית או אם היו נשארים הבעלים של הדירה באשדוד, הייתה כעת באמתחתם דירה בעלת שווי גבוה מהסכום הנקוב. התובעים טענו כי נזקם הממוני בעקבות עסקת הרכישה הכושלת והמכר הכפוי, נכון לאוגוסט 2012 עומד על מעל 400,000 ₪.

התובעים טענו כי פעלו להקטנת הנזק וניסו להגיע להסכמות עם שכניהם, בקשר לתיקון צו הבית המשותף אך זה לא צלח בידם, וכן טענו כי לא עמדו להם הקשרים הנדרשים להסדרת חוקיותה של הדירה, כפי שעלה בהמשך בידיו של מר סוקולובסקי.

לטענת הנתבע, הבהיר לתובעים, עובר לכריתת החוזה, שהדירה בנויה ללא היתר בניה, והתובעים ידעו זאת היטב. המחיר אותו שלמו עבור הדירה הינו מחיר נמוך עבור דירת דופלקס בת שבעה חדרים + מרפסת, דבר המעיד כי התובעים ידעו היטב שזוהי דירה ללא היתר בנייה. לו הייתה מאושרת כדין, שוויה היה גבוה בהרבה.

עוד טען הנתבע, בניגוד לטענת התובעים, כי כל דיירי הבית המשותף חתומים על הסכמה לרישום הדירה כיחידה נפרדת, ואין התנגדות מצדם לביצוע פעולה זו. לא הייתה כל מניעה חוקית לרשום את הדירה כיחידה נפרדת, מלבד הצורך באישור העיריה על תשריט הבית המשותף, דבר שגם הוא הובא לידיעתם. נטען כי זמן קצר לפני המכירה לצד שלישי ניתן אישור התב"ע לרישום הדירה כיחידה נפרדת ואותו צד שלישי אף הסדיר את רישומה כדין.

באשר לגובה הנזק, טוען הנתבע כי התובעים היו יכולים למכור את הדירה בסכום גבוה יותר, ובכך להקטין את נזקם, במיוחד אם לפני מועד המכירה היו ממתינים לאישור התב"ע לרישום הדירה כיחידה נפרדת, שכאמור ניתן לאחרונה. לטענת הנתבע, הדירה נמכרה במחיר גבוה, מהמחיר הנקוב בחוזה, בין התובעים לסוקולובסקי.

נטען כי מאחר והנתבע לא גרם לתובעים נזק ישיר, ומאחר וניתן פסק דין במסגרת הליך בוררות, שהתנהל בין המוכרים לתובעים, לפיו התובעים זכאים לביטול הסכם המכר ולהשבה, אינם יכולים לטעון כלפי הנתבע , ומאוחר לאותו הליך, לנזק נשוא התביעה.

דיון והכרעה

בטרם התביעה כאן, הגישו התובעים כנגד המוכרים תביעה בבית דין רבני "בית דין צדק, נתיבות חיים", בראשות הרב נוסבויים. בפסק הבוררות מתאריך כ"א סיון תשע"ב, נקבע כי התובעים יוכלו למכור את הדירה לצד ג', וכי המוכרים יעשו כל שביכולתם לרישום הדירה בטאבו ולהשגת הסכמת כלל הדיירים לשינוי והסדרת הזכויות בדירה. נקבע כי אם לא יצליחו במלאכה זו, יקבלו התובעים את הסך של 100,000 ₪ שטרם שולמו על ידם למוכרים כמוסכם בחוזה.

לאחר עיון בחומר שבתיק, החליט בימ"ש לדחות את התביעה:

אין מחלוקת בין הצדדים, כי הדירה נעדרה היתר בניה ולא הייתה רשומה בטאבו. בנוסף, אין מחלוקת כי בעת כריתת חוזה המכר, באוגוסט 2008, טרם ניתן אישור של התב"ע, להצמדת הגג לדירה ולרישום הדירה כיחידה נפרדת.

תביעת התובעים נוגעת לשני עניינים, ההיבט התכנוני וההיבט הקנייני של הדירה.

לטענת התובעים, לא ידעו שהדירה חסרת היתר בניה. מנגד טוען הנתבע כי דאג להביא לידיעת התובעים את מצבה התכנוני של הדירה. אני מקבל ומעדיף את גרסתו של הנתבע. עולה כי התובעים ידעו, לכל הפחות, שחלק מהדירה נעדר היתר, וכך הודה התובע בחקירתו הנגדית.

הנתבע העיד, כי סיפר לתובעים אודות ההליכים מול רשויות המס, שם נטען במפורש שאין לדירה היתר בניה. בשלב הסיכומים ביקש התובע לצרף את כתב הערר והחלטת המנהל- בקשה 26, ובהחלטה מיום 7.3.18 הותר צרופם. עיון בערר מלמד כי היה בידיו של התובע וכי התובע הכיר אותו ואת תוכנו. בערר נכתב מפורשות כי לדירה אין היתר בניה.

התובע הצהיר כי הינו אזרח שומר חוק "באותו זמן אכן סירבתי להתקדם במו"מ לדירות אחרות כשהתברר שאין להן או לחלקן הגדול היתר בניה". אך דבריו אלה עומדים בסתירה לנטען בסיכומיו: "ברור לגמרי שהתמונה הכללית היא שיש ויש לדירה היתר, למעט חלק מקומת הגג שהיא ממילא החלק הפחות חשוב שלה".

בימ"ש קבע שהנתבע שייצג את שני הצדדים בעסקה, אינו בעל אינטרס להסתיר דבר זה מלקוחותיו, במיוחד כאשר הוא עוסק בתחום זה. מר סוקולובסקי, העיד כי הנתבע עדכן אותו שהדירה נעדרת רישיון כבר בשיחת הטלפון הראשונה בניהם, מה שמחזק את גרסת הנתבע כי לא היה לו כל עניין להסתיר את אי חוקיות הדירה.

בפסק הדין אותו הזכירו התובעים, ע"א 7633/12 קבוצת גיאות בע"מ נ גולדפרב לוי, ערן, מאירי, צפריר ושות', עורכי דין בע"מ (פורסם בנבו 16.09.14) , קובע כבוד השופט ג'ובראן, כי קיימת חובת אזהרה של עורך דין כלפי לקוח, במקרה והלקוח אינו פועל לפי עצתו של עורך הדין. במסגרת חובה זו על עורך הדין להביא לידיעתו של הלקוח את שלל הסיכונים הכרוכים בבחירתו. השופט ג'ובראן קובע כך:

"אני סבור כי ניתן להשיב לשאלה מתי נדרש עורך הדין להעלות על כתב את המלצתו באמצעות אמות המידה שנדונו לעיל. ככל שחובת האזהרה מוגברת יותר, כך יש לנקוט באמצעים רבים ומשמעותיים יותר על מנת להזהיר את הלקוח. העלאת האזהרה על הכתב, מבחינה מהותית, עשויה להיות במקרים מסויימים בעלת השפעה משמעותית יותר מאזהרה בעל פה, אך אין היא נדרשת במקרים בהם הלקוח בעל מומחיות בתחום ומעורב בהליכים, לוקח החלטה בעלת תוחלת סיכון נמוכה, בסוגיה שאינה מורכבת, כפי שבמקרה שלפנינו.

עם זאת, אכן יש לעודד תיעוד של הייעוץ של עורך הדין ואזהרותיו – גם במקרים של חובת אזהרה מוחלשת – וזאת על מנת להקל על ההליך הדיוני. כך, באמצעות תיעוד מתאים, עורך הדין יוכל בקלות רבה יותר להוכיח כי הסביר ללקוח את משמעות בחירתו אך הלה התעקש לדבוק בה. אולם, אין אני רואה לנכון להקים חובת תיעוד האזהרה כשלעצמה".

יפים לעניין זה, גם דבריו של השופט עמית שהצטרף לפסק דינו של השופט ג'ובראן:

"כאשר בעסקה או בחוזה עסקינן, על עורך הדין הנטל להוכיח שבעשיית העסקה הלקוח נטל על עצמו סיכון מרצון מתוך מודעות והבנה מלאה של הסיכון (השוו לפסק דיני בת.א. (מחוזי חיפה) 690/04 נגלר נ' י.ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ [פורסם בנבו] (14.9.2008). מכאן, שבמישור הראייתי, טוב יעשה עורך דין המבקש להבטיח עצמו מפני תביעת רשלנות מקצועית בליווי עסקה, אם יעגן בכתב את ההסבר שניתן ללקוח "אוהב סיכונים", אשר דחה את עצתו המקצועית לגבי אופן ביצוע העסקה (לדוגמה, הלקוח ויתר במודע על קבלת בטחונות בעסקה)".

כאמור מן הדיון , עלה כי הנתבע הרים את נטל ההוכחה בדבר יידוע התובעים שאין לדירה היתר. אף שהנתבע לא כתב בחוזה מפורשות כי אין לדירה היתר בניה, אין בכך ללמד או להוות ראיה, שלא התריע על כך בפני הנתבעים, ודי בהתראה בעל פה, וללא צורך במסמך משלים נוסף, כסברת התובעים.

בימ"ש קיבל את טענת הנתבע שהיעדר עיגון עניין זה בחוזה, נבע מהעובדה שהוא סבר שזהו רצון הצדדים.

"מאחר שרובין ידעו שאין לדירה היתר בניה, הם לא ראו שום צורך לכתוב זאת בחוזה ולדרוש שגריינמן יצהירו על כך. הם רצו להסתיר עובדה זו, אני משער שזה בגלל הבנק – שלא נהג לבדוק בשעתו אם יש לדירה היתר או לא, או מסיבות אחרות – הם יודעים היטב למה".

התובעים טענו כי כבניגוד למוסכם בחוזה, לא היה ניתן להביא לרישום הדירה בטאבו כך שהמוכר לא יכול היה לקיים את התחייבותו בסעיף 5.2: "להעביר ולרשום את הזכויות בדירה על שמו, ומשמו על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין בדרך של רישום הדירה ע"ש הקונה כיחידה נפרדת בבית משותף עד 12 חודש מחתימת הסכם זה…" לטענתם הסיבה לכך, היא התנגדות הדיירים להצמדת הגג ולרישום הדירה כיחידה נפרדת, זאת חרף המוצהר בחוזה : "והואיל ובמסגרת רכישה זו, ומכח הסכמת דיירי הבית המשותף, המוכר הוא הזכאי הבלעדי להירשם כבעלים של הגג בדרך של הצמדתו לדירת המוכר שבקומה ג…" (הואיל רביעי), ובהמשך "הוא זכאי לרשום את הגג ואת הדירה על שמו כיחידה נפרדת בבית המשותף, בדרך של תיקון צו הבית המשותף, והצמדת הגג והבנוי עליו לדירה בקומה ג' ו/או הפרדתן ליחידה נפרדת שתירשם בבעלות המוכר ולאחר מכן תועבר על שם הקונה… " (סעיף 3.2). ואכן לא נסתרה עדותם של התובעים כי חסרה הסכמה של דייר אחד, ואת טענתם חיזק סוקולובסקי בעדותו (עמ' 91 שורות 18-21 לפרוטוקול): העד, מר סוקולובסקי: "יפרח לא מוכן לחתום ואכן הוא אמר לי, כשאני ביקשתי מהם שיחתמו, אמר לי: "אל תבוא אלי יותר, לך מפה, שלום. תגיד תודה שהסכמתי לרובין בסוף למכור את הדירה, גם זה לא היה פשוט, אל תבוא אלי יותר".

על אף האמור,בית המשפט קבע כי הנתבע עת ניסח את החוזה, סבר כי קיימת הסכמה של אותו דייר, ומבחינה משפטית יש למוכרים זכות להצמיד את הגג ולרשום את הדירה כיחידה נפרדת.

בעבר, כאשר המוכרים בנו קומה נוספת על גג הדירה, הם החתימו את דיירי הבניין על כתב הסכמה, עליו חתום גם הדייר ה"סרבן": "הננו לאשר אפשרות הפרדה ל"טבו" לדירה של משפ' לובין לבין דירה של גרנימן שבגג הגרים בחידושי הרי"מ 5 ב"ב בקומה ג' ולהפכם ל2 יחידות דיור". הנתבע חשב כי יש לראות בחתימה על מסמך זה, כהסכמה מצדו של מר יפרח, ויהיה ניתן להסתמך על כך ברישום הדירה בטאבו. בנוסף, הנתבע טען כי מאחר ואותו דייר, בנה גם הוא, על הגג שמעל דירתו, לא היה יכול להביע התנגדות מול המפקח, לבנייה דומה אותה ביצעו המוכרים.

לטענת התובעים, טעם נוסף שמנע את רישום הדירה בטאבו, הינו היעדר היתר בניה. לשיטתם, הנתבע לא הבהיר את ההשלכות של מצב תכנוני זה על רישום הדירה בטאבו. הנתבע עצמו העיד כי רישום הדירה בטאבו היה מהותי עבור התובעים "מה שהיה חשוב להם, לתובעים זה נושא הרישום". אולם לטענתו בזמן עיצוב החוזה, הפרקטיקה המשפטית אפשרה רישום דירה בטאבו גם ללא היתר בניה.

כך נלמד גם מפסק דין רע"א 9552/06 סטרולוביץ נ' ליזרוביץ (פורסם בנבו 25.5.08), שם באמרת אגב , השופט רובינשטיין, קורא לתקן את הפרקטיקה הקיימת, לפיה ניתן לבצע תיקון צו רישום, גם כאשר אין היתר בניה מהרשות המקומית.

רק בשנת 2011, ומאוחר למכר כאן, תוקנו תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תשע"ב – 2011 , ושם בסעיף 58 נקבע כי על מנת לבצע תיקון צו רישום יש להביא תשריט של הבית מאושר על ידי מוסד תכנון.

בפסק דין בעניין קבוצת גיאות שהוזכר לעיל, קובע השופט ג'ובראן את תחום אחריותו המקצועית של עורך דין:

"מטבע הדברים, קיימים סוגים שונים של סיכונים, אולם דומה כי הסיכונים שמצופה מעורך הדין להזהיר לגביהם – וזו הנחה שאניח לטובת הדיון ואינה מעוררת מחלוקת במקרה הנוכחי – הם אותם סיכונים "משפטיים", או במילים אחרות, ההשלכות האפשריות של פעולה מסוימת מבחינת הדין" .

ברי כי שינוי בחוק , בתקנות או בפרקטיקה רישומית, אינו מהווה סיכון משפטי, שכן אין בידם של עורכי הדין לנבא שינוי שכזה, ועליהם לפעול בהתאם למצב המשפטי הקיים. לא רק זאת, בשנתיים שלאחר חתימת ההסכם, עניין זה לא היווה מכשול, והעיכוב היה בשל סיבות אחרות התלויות במוכרים. לפיכך, גם אם ידע הנתבע שבעתיד עלול המצב המשפטי להשתנות, יכל הוא להניח, כי תוך כשנה העניין יוסדר, ולא צפויות בעיות בעתיד. במיוחד הדברים אמורים, כאשר התובעים הכניסו עצמם לעסקה בעייתית, ורכשו במודע, דירה נעדרת היתר בניה. היה עליהם לקחת בחשבון כי לעניין זה, יכולות להיות השלכות רבות, בעלות מחירים גדולים או קטנים. עת הסכימו לעסקה, הם לקחו סיכון, שבאותה עת היה שווה להם, שכן רכשו דירה במחיר הנמוך משוויה, וכעת בדיעבד, כאשר הסתבר שהסיכון לא היה מוצלח, מחפשים מקור נוסף, שישא איתם בהפסד. בימ"ש קיבל את טענת הנתבע שתפקידו של עורך דין שעורך חוזה הוא לעצב את התחייבויות הצדדים, אך לא לקיימם. העיכוב ברישום נובע מהתנהגותם של המוכרים, שלא הביאו לרישום תוך 12 חודשים, וכמוסכם בסעיף 5.2 לחוזה. לא למותר לציין כי בפסק הבוררות נקבע, ש"במידה וצד ב' (המוכרים) ירצה לבצע את החוזה ככתבו וכלשונו ויבצע את הרישום בטאבו יקבל את הסך של 100,000 ₪ ככתוב בחוזה" (התוספת שלי).

מאחר ואת הרישום בסופו של דבר הסדיר הצד השלישי, מר סוקולובסקי, ולא המוכרים (צד ב') ניכר כי התובעים קיבלו פיצוי בסך 100,000 ₪ מן המוכרים בשל הבעיות ברישום הדירה.

הקטנת הנזק

הנתבע פעל בשליחות המוכרים, להשגת היתר בניה לדירה, לתיקון התב"ע . במקביל מכרו התובעים את הדירה לצד ג'. לטענתם, בזמן המכירה, לא ידעו על פעולותיו של הנתבע, ולא הובא לידיעתם כי יש אישור עקרוני לתב"ע, ש"מכשיר" את הדירה. טענותיהם של התובעים בעניין עולות בסתירה עם דבריהם, בפרוטוקול הדיון בבית הדין הרבני, בו ביקשו התובעים לבטל את פסק הבוררות הראשון, ולאפשר להם למכור את הדירה בעצמם לצד שלישי העידו כך: "עכשיו התחדש שיש אישור עקרוני בעיריה". בעקבות דיון זה, ניתן פסק בוררות שנעתר לבקשת התובעים, ורק לאחריו מכרו את דירתם למר סוקולובסקי. מכאן, שהתובעים ידעו כי עומד להיות אישור תב"ע לדירה, ובמקום להמתין לאישור ולהשבחת הדירה עקב רישומה בטאבו, מכרו אותה במחיר נמוך. בנוסף, אם ידעו התובעים כי ברצונם לתבוע את הנתבע על נזק ירידת הערך, היה עליהם, לכל הפחות, לעדכן אותו בעניין זה, שכן ייתכן והיה מוצא בעצמו רוכשים, שהיו מציעים מחיר גבוה מהמחיר שהציע מר סוקולובסקי.

יצוין, כי הנתבע לא הוכיח את טענתו, לפיה התובעים מכרו למר סוקולובסקי את הדירה, במחיר גבוה מהמצוין בחוזה, על מנת להונות את רשויות המס. עדותו של מר סוקולובסקי שרצה לשלם סכום כסף נוסף לתובעים בשל רישום הדירה בטאבו ועליית ערכה עקב כך , מלמדת כי הסכום שהוסכם בניהם היה נמוך, ועמד על הסך הכתוב בחוזה בניהם.

השתק בעקבות פסק הבוררות

למעלה מן הצורך, הוסיף בימ"ש כי התובעים מנועים, מלתבוע את הנתבע בגין נזק שנגרם בשל עיכוב רישום הדירה בטאבו. התובעים הגישו כנגד המוכרים תביעה ל"מקח טעות" בבית דין רבני. לאחר דין ודברים ניתן פסק בוררות לפיו ההסכם מבוטל, המוכרים ימכרו את הדירה לצד ג' ויעבירו את תמורתה לתובעים. מאחר והתובעים ניהלו באותו זמן משא ומתן מול צד ג' בבקשה למכור לו את הדירה, ומאחר והבינו כי לא יראו סעד בקרוב, פנו לבית הדין בבקשה לבטל את פסק הבוררות. בית הדין נעתר לבקשה והוציא פסק בוררות חדש לפיו התובעים יוכלו למכור את הדירה. ובמידה והמוכרים יבצעו את הרישום בטאבו יקבלו את הסך של 100,000 ₪, שטרם שולמו להם כמוסכם בחוזה.

הנתבע טען כי לפי סעיף 55 (ג) לחוק החוזים חלק כללי, תשל"ג – 1973 התובעים מנועים מלהגיש תביעה כנגדו: "הפטיר הנושה אחד החייבים מן החיוב, כולו או מקצתו – בוויתור, במחילה, בפשרה או בדרך אחרת – הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת". בנוסף טען הנתבע כי לפי סעיף 83(ב) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] בתביעה מאוחרת שהוגשה בגין אותו נזק, בית משפט לא יכול לפסוק סכום גבוה יותר משנקבע בפסק הדין הראשון. זאת בהסתמך על רע"א 2769/09 מרצפות המשולש בע"מ נ בנק ערבי ישראל ואח' (פורסם בנבו, 23.12.19 ) שם נקבע כי סעיף 83(ב) לפקודת הנזיקין חל גם כאשר פסק הדין הראשון ניתן במסגרת הליך בוררות. מנגד, התובע טען כי אין להחיל את סעיף 55(ג) לחוק החוזים ואת סעיף 83(ב) . במקרה דנן, שכן בהליך הבוררות הסעד שהתבקש היה ביטול החוזה בעקבות "מקח טעות", שם טענו התובעים, שאילו ידעו שהדירה כולה נעדרת היתר בניה, ושרישומה כיחידה נפרדת לא יתאפשר, לא היו מתקשרים בחוזה. הסעד שניתן הינו של אכיפת חוזה ולא סעד של פיצויים, והתביעה דנן הינה תביעה נזיקית בגין רשלנות מקצועית של עורך דין.

בימ"ש סבר כי קיימת זיקה מהותית בין שני ההליכים. בעוד בפסק הבוררות, נתבעים המוכרים, על שמכרו דירה ללא היתר ולא דאגו לרישומה בטאבו, בתביעה דנן, נטען כי הנתבע לא יידע את התובעים, בדבר אי חוקיות הדירה, ולא הזהירם מפני ההשלכות של בעיית ההיתר.

בפסק הבוררות נקבע: " צד א' יכול למכור את הדירה לקונה.. ואין לו עוד תביעות על צד ב' ". סעיף 55 (ג) שהובא לעיל, קובע כי ברגע שהפטיר נושה את אחד החייבים מן החיוב, הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת. במקרה דנן, לא צוין כי נשמרת לתובעים זכות תביעה נוספת כלפי אחרים.

בנוסף, סעיף 61 לפקודת הנזיקין, מאפשר, אף שמדובר בתביעה נזיקית, להחיל עליה את הוראות סעיף 55(ג) לחוק החוזים. (ראו ת.א. (נצ') 696/03 בש"א 588/10 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' סלאמה ( פורסם בנבו, 11.7.10)

בענייננו, התובעים ויתרו בהליך קודם, על כל עילה נזיקית שיש להם כנגד המוכרים. בנוסף, מעיון בפרוטוקול הליך הבוררות, עולה כי התובעים, בהסכמתם להסדר בפסק הבוררות, הסכימו לוותר על ירידת ערך הדירה, ובלבד שיוכלו למכור את הדירה לצד ג' ולקבל לידיהם כסף במיידי. כאשר בית הדין שאל אותם, מה יקרה אם לא יושג אישור לרישום בטאבו הם השיבו: "אנחנו קונים את הסיכון ב 200,000 ₪". מכאן, שחסומה דרכם של התובעים בתביעה בגין רכיב ירידת הערך כנגד הנתבע.

התובע העיד כי מלכתחילה, ידע שהחדרים למעלה נעדרי היתר בניה, ולא יחס לכך חשיבות, מסיבותיו. לא ייתכן כי כעת תובע ירידת ערך הדירה בכללותה, כאשר מלכתחילה לא ראה כיצד ניתן להפיק שימוש מחלק זה של דירה.

בית המשפט כיבד והבין את התחושות הסובייקטיביות של התובעים, ועוגמת הנפש שהעידו שנגרמה להם, ולא נסתרה.  יחד עם זאת, וכפי שנקבע, העיכוב ברישום, בסופו של יום, לא אירע עקב מעשה או מחדל של הנתבע, ומדובר בסיכון שהובא לידיעת התובעים, ע"י הנתבע, באופן מספק , ובחרו מסיבותיהם לקיים את העסקה.

לבסוף, התביעה נדחתה.

משרדינו בעל ניסיון רב בתביעות מקרקעין – 04-8100170