הקדמה:

דיני המקרקעין מוסדרים בעיקרם בחוק המקרקעין תשכ"ט -1969 (להלן: "החוק") אשר מסדיר את כל הקשור בנושא הזכויות בין הצדדים. סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי הסכם מכר מקרקעין חייב להיות בכתב בלבד, מדובר על דרישה מהותית ולא טכנית, לאמור, באין הסכם בכתב אין קמה עסקה במקרקעין למכירת דירה למשל. כמו כן כדי להשלים עסקה במקרקעין עליה להסתיים ברישום בטאבו, ואין הכוונה להערת אזהרה שהיא מהווה מעין שלב ביניים בעסקה אלא ברישום זכויות מלא בטאבו.

חשוב לציין כי אנו נתקלים במקרים רבים במסגרתם אנשים חתמו על הסכם מכר, רשמו הערת אזהרה אך לא סיימו את התהליך ברישום ולכן יש בידם זכות חוזית/ כספית בלבד כנגד המוכר, אך לא זכות קניינית כלפי כולי עלמא שקמה רק לאחר הרישום.

אמנם הערת אזהרה היא מעין תמרור עצור, כלפי רוכש פוטנציאלי וכנגד המוכר, אך היא אינה מונעת בעיות לרוכש אשר יכול למצוא עצמו התחרות קניינית עם בנק מעקל ו/או צד ג' אשר תובע זכויות בנכס, על כן ראוי כי עסקה במקרקעין תיערך אצל אדם בלע מומחיות וידע אשר ידע לסיים את העסקה כדבעי ולא להשאיר קצוות פרומים.

זכות הקניין:

זכות הקניין נוגעת ליחסים שבין בני אדם לבין משאב מסוים. זכות זו הינה חוקתית ונמנית על הזכויות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. בעל הזכות הקניינית נהנה ממנה כלפי כולי עלמא. המשאב הקנייני עדוי להיות מיטלטלין מקרקעין ו/או מוניטין ני"ע ועוד. כמובן שהזכות המוכרת יותר כזכות קניינית היא מקרקעין מוחשי אך כמובן שיש קניין רוחני כגון פטנטים סימני מסחר ועוד.

ההבדל בין זכות חוזית (אובליגטורית) לזכות קניינית:

הבחנות בין "זכות קניינית" לבין "זכות אובליגטורית":
א. זכות קניינית- זכות חפצית.
ב. זכות אובליגטורית- זכות אישית.

זכות אישית(in personam)- זכות שלי כלפי אדם מסוים, כמו בהלוואה הזכות היא רק כלפי אותו אדם. או למשל אם פלוני נוסע ברכב שלו ופגעו בו הפוגע חייב לפצות אותו. זכות אובליגטורית היא ספציפית  (מקורה על פי רוב בדיני חוזים ובדיני נזיקין).
זכות הקניינית (in rem)- מכיוון שהיא מופנית כלפי כל העולם היא זכות נגטיבית.
לדוגמא זכות השלמות על הגוף שלי היא זכות מוגנת כלפי כל העולם, כל מי שיפגע יעמוד לדין.

סוגי זכויות במקרקעין:

זכות הבעלות – הבעלות היא הזכות הקניינית החזקה ביותר ומאפשרת לבעלים לעשות בזכות כרצונו.

זכות השכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במשאב ולהשתמש בו שלא לצמיתות.

משכון משכנתה– שעבוד של מקרקעין כערובה לחיוב, אם לא יסולק החיוב שכאי בעל המשכנתה לממש את המשכנתה כדי להיפרע מהחוב. בדומה לכך משכון הוא שעבוד מיטלטלין כערובה לחוב.

זכות קדימה- הזכות לקבל הצעה ראשונה לרכישת זכות במקרקעין (זכות סירוב ראשונה).

עיכבון – הזכות לעכב מיטלטלין כערובה לחיוב שלא קוים- לדוגמא פלוני משאיר רכב במוסך לתיקון ובעל המוסך מעכב את הרכב נוכח העובדה שאותה אדם חב לו חוב כספי הקשור לתיקון.

חזקה- הזכות להחזיק במשאב באופן פיזי בתוספת הכוונה להחזיק בו.

קניין ציבורי או פרטי:

קניין פרטי- משאב המצוי בבעלותו של פלוני פרטי או קבוצת פלונים אשר אף זכאים להגנה מפני הזולת בכל הקשור למשאב זה.

קניין ציבורי-  משאב שמצוי בבעלות משותפת של המדינה ושל הציבור. מכוח זאת מוטל על המדינה לנהל את נכסיה באופן שיוויוני ואינה יכול להפלות על בסיס גזע דתן ומין ( ראו לעניין זה בג"ץ קעאדן 6698/95).
לסיכום

זכרו, רכישת בעלות על  נכס בוודאי נכס מקרקעין היא עסקה משמעותית בחייו של אדם ורצוי לא להקל בה ראש ולפעול באופן סדור ומקצועי, תנו לנו לטפל עבורכם בכל עסקת מקרקעין אותה אתם מעוניינים לבצע.


לקבלת יעוץ ותיאום פגישה פנה אלינו כבר עתה לטלפון מספר: 04-8100170