ביטול חוזה בתקופת הקורונה

חדלת (ת"א) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר, נאמן לחברת עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ (בהפעלה זמנית) נ' בשיר ובניו בע"מ (פורסם בנבו, 08/07/2020).

במסגרת החלטה בהליך של חדלות פירעון, נדרש בית המשפט לשאלה האם ניתן לפטור עסק מתשלום דמי שכירות עקב המשבר הכלכלי שנותר בשל נגיף הקורונה החדש אשר היכה בעולם לרבות מדינת ישראל.

הפטור המבוקש הוא בגין התקופה החל מיום 19.3.2020 (ולחלופין מיום 25.3.2020), וכלה ביום 15.4.2020, היא התקופה בה החנות היתה מושבתת מפעילות בעטיו של משבר הקורונה (להלן: "תקופת ההשבתה").

יחד עם זאת, חשוב לציין כי עסקינן בבקשת פטור מתשלום ולא ביטול חוזה שכן הנאמן יכול היה לעשות כן אך הוא ביכר להותיר בחזקתו את המושכר ולא ביקש לבטל את חוזה השכירות, למרות שהיה רשאי לעשות כן בהתאם לס' 67 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח – 2018, כאמור.  ובכך להשתחרר מהחיוב לשלם דמי שכירות לפי החוזה.

טענות הנאמן

לטענת הנאמן, יש לפטור אותו מתשלום דמי השכירות בגין תקופת ההשבתה, וזאת מכוח סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") וכן מכוח הוראת הסיכול הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). כל זאת, מכיוון שנוכח משבר הקורונה, שלא היה ניתן לצפותו בשום צורה ואופן, הנאמן נאלץ לסגור את כל החנויות שהפעילה החברה ובכך נמנעה החברה מעשיית שימוש כלשהו בהן בתקופת ההשבתה, תקופה בה נאסר על אזרחי ישראל לצאת מביתם למעט לצורך פעילויות ספציפיות בלבד.

הנאמן אף סומך ידיו על נייר העמדה מטעם לשכת עורכי הדין "השלכות משפטיות (חוזיות) של מגיפת ה-Covid-19 (סיכול, התאמת חוזה לנסיבות משתנות, תום לב, פרשנות וכוח עליון)" סעיפים 117-115 (להלן: "נייר העמדה"). לפי נייר העמדה, חוזי שכירות של עסקים שתחיקת החירום הורתה על השבתתם המוחלטת מחמת מהות פעילותם, ושעקב כך אפשרות השוכרים לעשות שימוש במושכר סוכלה באופן מלא, אזיי המניעות המשפטית להשתמש במושכר או בדרכי הגישה אליו מקימה לשוכרים מסוג זה את הזכות לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות באופן זמני עד להסרת המניעה.

דיון והכרעה

בחינת הטענה לפי סעיף 15  לחוק השכירות. מדובר בדין סיכול ספציפי של חוזה שכירות, אשר קובע:

"(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב)  הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

נקבע כי הוראה זו חלה רק כאשר סיכולה של מטרת השכירות נבע מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. ברם, במקרה דנן, סיכולה של מטרת השכירות מבחינתו של הנאמן לא נבע מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו, אלא בעטיו של משבר הקורונה, שהוא משבר גלובלי ואין לו קשר למושכר זה או אחר, ולייתר דיוק, בעקבות פרסום תקנות שעת החירום (נגיף הקורונה החדש – הגבלת פעילות) התש"ף-2020, שאסרו על פתיחתן של חנויות שלא לצרכים חיוניים מסוימים.

ואכן, בע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (פורסם בנבו, 3.3.2016) (להלן: "עניין זועבי") נפסק מפורשות כי סעיף 15 לחוק השכירות חל רק במקרים בהם אין באפשרות השוכר להפיק הנאה או תועלת מהמושכר עקב נסיבות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. משבר בריאותי עולמי הוא אומנם נסיבה חיצונית, אך הוא אינו קשור למושכר או לדרכי הגישה אליו:

"סעיף 15 לחוק השכירות אינו מכסה סיטואציות של סיכול מטרת הסכם השכירות, כאשר הנסיבות המסכלות אינן קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. לדוגמה, סטודנט התקשר בהסכם לשכירות דירה במעונות הסטודנטים בבאר שבע לקראת שנת הלימודים הקרובה בפקולטה לרפואה, והוא מבקש לבטל את הסכם השכירות מן הטעם שהפקולטה נסגרה. מטרת הסכם השכירות סוכלה מבחינתו של הסטודנט אך איננו נכנסים בגדרו של סעיף 15 לחוק השכירות" (עניין זועבי, פס' 29).

וכן:

"סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות "במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה…" (אברהם סוכובולסקי "על שכירות מקרקעין לאחר  צאת חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971" משפטים ד 440, 442 (תשל"ב-תשל"ג)). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים." (שם, פס' 43) (ההדגשות אינן במקור, ח.ב.).

משכך, נדחתה בקשתו של הנאמן לפטור מתשלום דמי השכירות מכוחו של סעיף 15 לחוק השכירות.

זאת ועוד, בית המשפט קבע כי גם אם עסקינן בנסיבות הקשורות במושכר עצמו אשר מנעו ממנו את האפשרות לפתוח את החנות לקהל הרחב, עדיין לא ניתן לקבוע כי מתקיים התנאי הנוסף הנדרש לפי סעיף 15 לחוק השכירות, קרי, התנאי של מניעת שימוש, וזאת מן הטעם שקופת ההפעלה של החברה באמצעות הנאמן הפיקה בסופו של דבר תועלת כלכלית לא מבוטלת מהמשך החזקתו של הנאמן במושכר גם בתקופת ההשבתה. אמנם, החנות היתה סגורה לקהל הרחב במשך כל תקופת ההשבתה אלא שהחנות היוותה את הפלטפורמה העיקרית שעליה ביסס הנאמן את פנייתו למציעים לשם קבלת הצעות לרכישת החברה ופעילותה, והיא זו שאיפשרה בסופו של דבר לנאמן למכור את הפעילות, זכויות השכירות והמלאי של החברה.

 האם עומדת לנאמן הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות?

סעיף 18 לחוק התרופות קובע:

"(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו."

הוראת סעיף 18 לחוק התרופות מפרטת איפוא שלושה תנאים מצטברים לתחולתה של הגנת הסיכול: 1. קיומן של נסיבות מסכלות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים; 2. העדר ידיעה או יכולת לצפות, בעת כריתת החוזה, את הנסיבות המסכלות; 3. חוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.

קולמוסים רבים נשברו אגב פרשנותה של הוראה זו. ניתן לקצר ולומר כי בעבר הסתמנה בפסיקת בתי המשפט פרשנות צרה ומאוד דווקנית לתנאי של העדר ידיעה או צפייה אודות הנסיבות המסכלות. הגישה הרווחת הייתה כי למעשה אין אירוע שאינו ניתן לצפייה וכי כמעט "הכל צפוי", כולל מלחמת יום הכיפורים, שאפילו קברניטי המדינה דאז לא צפו אותה מראש (ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני, פ"ד לג(3) 639 (1979)), וכולל גירוש ישראלים מאוגנדה בשנת 1972 עקב הפיכה שלטונית שהתרחשה שם, משום ש"יש להניח ששני הצדדים כבעלי עסק מפוכחים היטיבו לדעת שבמדינה כאוגנדה, בעלת השלטון הדיקטטורי החשוך, עלולות להתרחש מהפכות ותהפוכות פתאומיות …" (ע"א 101/74 חירם לנדאו עבודות כבישים ופתוח בע"מ נ' פתוח מקורות מים (ארצות חוץ) בע"מ, פ"ד ל(3) 661, 667 (1976)). באופן זה, הגנת הסיכול כמעט והפכה לאות מתה בספר החוקים (שלו וצמח, דיני חוזים (מהדורה רביעית, 2019), ע' 769 (להלן: "שלו וצמח"). כך למשל, למרות שבמציאות הבטחונית בישראל ניתן היה להצביע לא אחת על נסיבות מסכלות בתחום הכלכלי, כמו האינתיפאדה או סגר בשטחים, בתי המשפט דחו טענות סיכול ולא איפשרו למפירים להתגבר על התנאי של העדר צפייה כתנאי לתחולתה של הגנת הסיכול (שלו וצמח, ע' 782).

ברם, בחלוף הזמן נראה שהגישה בנוגע למבחן הצפייה התרככה במקצת, תוך שנמתחה ביקורת על הגישה הדווקנית שמשלה בכיפה קודם לכן. כך למשל, בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הבטחון, פ"ד נד(5) 506, 517 (2000), הובעה הדעה כי מדובר בגישה נוקשה מדי וכי יש להחיל את מבחן הצפיות לא על עצם קרות האירוע המסכל, אלא על ההשלכה המעשית שלו על היחסים החוזיים. גם בענין זועבי נפסק, מבלי לקבוע מסמרות, כי דומה שיש מקום לרכך את הפרשנות הנוקשה שניתנה לרכיב של "צפיות בכח" (בפס' 30).

על כל פנים, האמירה הברורה ביותר שניתן לומר על פסיקת בתי המשפט בסוגיית הסיכול היא ששורר בסוגיה חוסר בהירות (ראו: משרד המשפטים מסקנות הצוות הבין-משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים פס' 17-10 (7.7.2020) (להלן: "הצוות הבין-משרדי"); נייר העמדה, פס' 31-22)).

דומה כי הגם שניתן היה לצפות במועד כריתתו של חוזה השכירות את עצם התפרצותן האפשרית של מגיפות כאלה ואחרות, הרי שקשה להלום שאדם בר דעת היה יכול או צריך לצפות את מלוא השלכותיה מרחיקות הלכת של מגיפת הקורונה, בין השאר על הכלכלה וחיי המסחר, בישראל ובעולם כולו. עסקינן במגיפה שאין לה אח ורע במאה השנים האחרונות. משכך, בכל הנוגע לתנאי של העדר צפיית הנסיבות המסכלות בעת כריתת החוזה, דומה שהוא בהחלט מתקיים בכל הנוגע למגיפת הקורונה. יחד עם זאת, כדי לבסס את הגנת הסיכול לא די בכך שהשלכותיה של מגיפת הקורונה לא היו ניתנות לצפייה. מדובר בתנאי אחד בלבד מבין שלושה תנאים.

האם אכן מתקיים בעניננו התנאי השני – קיומן של נסיבות מסכלות ההופכות את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים?

ספק אם תנאי זה מתקיים כאשר מדובר בסיכול מטרתו של החוזה מבחינתו של השוכר (כלומר, מה שסוכל הוא המניע שלו או התכלית הכלכלית שלו לכריתת החוזה), להבדיל ממצב בו עצם קיומו של החוזה איננו אפשרי עוד או שהוא שונה באופן יסודי מן המוסכם; שהרי סעיף 18 דן במצב שבו "קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים", ואילו סיכול מטרתו של החוזה כלל איננו נזכר בו. זאת, בשונה מדין הסיכול הספציפי של חוזה שכירות לפי סעיף 15 לחוק השכירות, שחל כאשר נמנע מן השוכר להשתמש במושכר "למטרת השכירות". ניתן לגרוס ולומר כי מתוך שוני לשוני זה בין חוק התרופות מזה, לבין חוק השכירות מזה, ניתן ללמוד שכאשר עסקינן בחוזה שכירות, כמו בעניננו, וכאשר הטענה היא שסוכלה מטרתו של החוזה, יש לבחון את הגנת הסיכול אך ורק לפי הדין הספציפי של סעיף 15 לחוק השכירות, ולא במשבצת הגיאומטרית של סעיף 18 לחוק התרופות, בבחינת דין ספציפי הגובר על דין כללי. על פי השקפה זו, סיכול מטרת החוזה איננו סיכול במובנו של סעיף 18 לחוק התרופות. תימוכין להשקפה לפיה סיכול מטרת החוזה איננו בא בגדרה של הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות, ניתן למצוא בעמדתו של פרופ' גד טדסקי, שסבר כי תורת סיכול המטרה אינה חלה בישראל (שלו וצמח, ע' 782; ענין זועבי, בפס' 29).

מאידך, ניתן לטעון כי כאשר מטרתו של חוזה השכירות סוכלה, הדבר עולה כדי מצב בו קיום החוזה הפך להיות שונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים, מה שמחזיר אותנו אל מתחת כנפיה של הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות, וזאת גם אם לא מתמלאים תנאי הסיכול לפי סעיף 15 לחוק השכירות; למשל, משום שנסיבות הסיכול אינן קשורות דווקא למושכר או לדרכי הגישה אליו. מצב דברים זה מניח כי ייתכנו מקרים בהם תידחה טענת הסיכול לפי סעיף 15 לחוק השכירות, אך הגנת הסיכול תוכר לפי סעיף 18 לחוק התרופות. קו הגבול בין שני המקרים – סיכול מטרתו של צד אחד לחוזה, שאיננו מהווה סיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות (אלא לכל היותר סיכול לפי סעיף 15 לחוק השכירות), למול קיום חוזה השונה באופן יסודי ממה שהוסכם, המהווה בסיס להגנת הסיכול לפי סעיף 18 – איננו ברור ואיננו קל לתיחום.

דוגמא למצב בו סיכול מטרתו של צד אחד לחוזה עולה כדי קיום השונה באופן יסודי ממה שהוסכם, מובאת במאמרו הנ"ל של ברק מדינה בנוגע למשפטי ההכתרה באנגליה, שם נשכרו דירות לשם צפייה בתהלוכת הכתרתו של המלך האנגלי, תהלוכה שנדחתה למועד אחר, ונפסק כי חוזי השכירות סוכלו, משום שלא היה מדובר בחוזה להשכרת דירות גרידא, אלא בהשכרת דירות שמהן ניתן להשקיף על התהלוכה, וכי היה מדובר במטרה משותפת למשכיר ולשוכר גם יחד, אשר סוכלה. בעניננו, ניתן מחד להשקיף על חוזה השכירות כעל חוזה שלא סוכל, משום שמבחינתה של המשכירה, היא העמידה לרשות החברה את המושכר ובכך יצאה ידי חובתה החוזית. העובדה שמחמת מגיפת הקורונה החנות לא נפתחה לקהל הרחב אינה מעלה או מורידה, משמע, אמנם סוכלה מטרתה הסובייקטיבית של החברה, אך לא סוכל חוזה השכירות כשלעצמו. מאידך, ניתן להשקיף על חוזה השכירות ככזה שהיתה לו מטרה משותפת, הן של החברה והן של המשכירה, והיא, שהמושכר יוכל לשמש את החברה לשם מכירת מוצריה לקהל הרחב. במובן הזה, קיום החוזה הפך שונה באופן יסודי בעטיו של משבר הקורונה ואזי תעמוד לחברה הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות.

מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה סבוכה זו שיש לה פנים לכאן ולכאן, במקרה דנן אין מקום להחלתה של הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות, משום שכפי שכבר צויין קודם, החברה הפיקה טובת הנאה כלכלית מובהקת מהמשך החזקתה במושכר בתקופת ההשבתה, גם בתקופה שבה חל איסור מוחלט לפתוח את החנות לקהל הרחב.

עוד חשוב לציין בהקשר זה כי הגם שהחברה, בעת שנכרת חוזה השכירות, לא צפתה וגם לא היתה יכולה לצפות כי אי שם בעתיד יפרוץ משבר קורונה, וגם לא את השלכותיו ההרסניות של המשבר הזה, הרי שהנאמן ידע גם ידע היטב, בסמוך לאחר שקיבל את מושכות ההפעלה לידיו, על משבר הקורונה. 

זאת ועוד, בשל בחירתו זו של הנאמן להמשיך ולהפעיל את החנות גם לאחר שנודע אודות קיומו של משבר הקורונה במהלך חודש פברואר 2020, ספק אם מתקיים לגביו התנאי השלישי הנדרש לשם ביסוס הגנת הסיכול – העדר יכולת למנוע את הנסיבות המסכלות.

לבסוף יש לציין כי המשכירה אינה הבעלים של המושכר, אלא היא עצמה שוכרת אותו מן הבעלים, ולטענתה, בכל תקופת ההשבתה היא נאלצה לשלם דמי שכירות מלאים לבעלים. יצוין כי גם כאשר מדובר בחוזה שסוכל, הרי שלפי סעיף 18(ב) לחוק התרופות רשאי בית המשפט לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

לסיכום:

דומה כי בהתאם לרוח פסק הדין ניתן לעשות "שימוש" במשבר הקורונה לצורך ביטול חוזים בוודאי כאשר עסקינן בחוזים שאינן קשורים למקרקעין זאת תוך שימוש בטענות יצירתיות.

רוצים לבטל חוזה? ביטלו חוזה שהייתם צד לו? פנו אלינו כבר עתה לטלפון מספר 04-8100170