חוזים יש לקיים

ע"א 54064-01-19 יד עזר לחבר (ע"ר) נ' חיטובסקי.

נתוני רקע ותמצית המחלוקת

המערערת הינה עמותה רשומה ללא כוונות רווח, המסייעת לנזקקים ולניצולי שואה, בין היתר על ידי שכירת דירות והשכרתן להם בשכירות משנה, בדמי שכירות מופחתים. המשיב הינו הבעלים של בניין מגורים הכולל 7 דירות. במהלך השנים 2010 ו-2011, שכרה המערערת מהמשיב 5 דירות בבניין, ובכללן, דירה הנמצאת בקומה הרביעית בשטח של כ-60 מ"ר (להלן: "הדירה"). בשנת 2010, סייעה המערערת למנוח דוד לוי ז"ל (להלן: "המנוח") שנקלע לקשיים כלכליים והיה מחוסר דירה, ודאגה לו לקורת גג, על ידי שהשכירה לו את הדירה בה התגורר בגפו. ביום 1.11.14, בסביבות השעה 01:30 לפנות בוקר, פרצה בדירה שריפה שכילתה את תכולתה והסבה לה נזק רב (להלן: "האירוע"). לדאבון הלב, המנוח אשר שהה בדירה באותה עת, מצא את מותו באירוע (ככל הנראה שלח יד בנפשו). בעקבות האירוע והנזק שנגרם לדירה, הודיעה המערערת על החזרת החזקה בדירה למשיב ועל ביטול ההמחאות העתידיות שנמסרו לו בגין דמי השכירות. המשיב מצדו דרש את המערערת לשפץ את הדירה, להחזיר את המצב בה לקדמותו ולקיים את חוזה השכירות שנחתם בין הצדדים.

ההליך המשפטי

לאחר תיקון הנזקים בדירה, הגיש המשיב את תביעתו בפני בית משפט קמא, אותה ביסס על עילות נזיקיות וחוזיות, ובה עתר לחייב את המערערת בתשלום פיצוי בסך 173,492 ₪. בתביעתו, הסתמך המשיב על חוות דעתו של מהנדס ושמאי אשר העריך את עלות תיקון הנזקים בסך של 120,587 ₪, בתוספת רווח קבלני בשיעור 15% ובתוספת מע"מ. בנוסף, הגיש המשיב חוות דעת ערוכה בידי חוקר שריפות, בה נקבע כי הגורם לשריפה בסבירות גבוהה הינו הצתה שבוצעה בשני מוקדים בדירה. המערערת טענה מנגד כי לא יכולה הייתה לחזות את אירוע ההתאבדות של המנוח, אירוע שהוכחש על ידה, ומשכך לא ניתן לייחס לה רשלנות ו/או הפרת חוזה השכירות כלפי המשיב. לשיטתה, מידת השליטה שהייתה לה על הדירה אינה עולה על זו של המשיב כבעלים של הדירה, וגם מסיבה זו לא ניתן לייחס לה אחריות לאירוע. לעניין הגורם לפרוץ השריפה, סמכה המערערת ידיה על חוות דעת מטעם הרשות הארצית לכבאות והצלה, לפיה לא נמצאו ראיות ישירות או ראיות נסיבתיות המובילות למסקנה אחת באשר לנסיבות פרוץ הדליקה. באשר לגובה הנזק, הגישה המערערת חוות דעת ערוכה בידי מהנדס מטעמה שאמד את הנזק בדירה בסך 42,482 ₪, כולל מע"מ.

קביעת בית משפט השלום

שני המומחים, אשר הגישו חוות דעת מטעם הצדדים לעניין סיבת השריפה, העידו בפני בית משפט קמא. מר סלוצקי, מטעם המשיב, שביקר בדירה בחלוף כ-100 ימים ממועד האירוע, שלל את האפשרות שגורם השריפה הינו כשל חשמלי. לכן, קבע כי הסבירות הגבוהה ביותר לגורם השריפה, הינה מעשה הצתה שבוצע בדירה בשני מוקדים כאמור. בניגוד לעמדתו של מר סלוצקי, סבר המומחה מטעם המערערת כי מוקד הדליקה היה בחדר הצפוני וכי זו התפשטה מאותו חדר לעבר החדר המערבי ולמטבח. כמו כן, נאמר כי דלת הכניסה ננעלה על ידי המנוח, ומקום מציאת גופתו מלמד על כך שהלה היה בהכרה במהלך הדליקה. בסיכומו של דבר, קבע המומחה מטעם המערערת כי לא נמצאו ראיות ישירות או נסיבתיות המובילות למסקנה אחת ויחידה באשר לנסיבות פרוץ הדליקה. בית משפט קמא, בפניו נחקרו כאמור שני המומחים, קבע כי עדותו של מר סלוצקי הייתה עניינית, קוהרנטית וחד משמעית. לעומת זאת, עדותו של מומחה המערערת הייתה מתפתלת, מתחמקת ונעדרת מתודולוגיה ברורה. לאחר שבחן את עדותם של שני המומחים, ראה בית משפט קמא לאמץ את קביעותיו של המומחה מטעם המשיב, לפיה לא הוכח שהשריפה נגרמה כתוצאה מכשל חשמלי, וכי השריפה פרצה בשני מוקדים בדירה. בכך, נמצא חיזוק למסקנה כי מדובר במעשה יזום של הצתה ולא באירוע אקראי.

העילה החוזית

בהתייחס לעילה החוזית, קבע בית משפט קמא כי אחריותה של המערערת לשלמות הדירה ולהשבתה לידי המשיב במצב טוב ותקין, נובעת בראש ובראשונה מחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים. בית משפט קמא קבע כי התחייבות המערערת להשיב את הדירה למשיב כשהיא במצב טוב ותקין, הינה התחייבות מוחלטת, ואי קיומה מהווה הפרה של חוזה השכירות. לצד זאת, נקבע כי יש לבחון באם התקיימו הנסיבות המנויות בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים") שיש בהן כדי לפטור את מפר החוזה מאכיפת החוזה או מתשלום פיצוי לצד המקיים. בית משפט קמא קבע כי השאלה הנשאלת בענייננו היא האם בעת כריתת חוזה השכירות לא ידעה המערערת ולא היה עליה לדעת את התממשות אירוע ההצתה. בהקשר לשאלה זו, ציין בית משפט קמא כי המערערת השכירה את הדירות ששכרה מאת המשיב, לניצולי שואה ולאנשים נזקקים שנקלעו למצוקות כלכליות ואחרות. בשל מצבם של הנזקקים, העניקה המערערת שירותי תמיכה נפשית ופסיכיאטרית לדייריה. נקבע כי מדובר באוכלוסייה בעלת פוטנציאל מוגבר להיקלע למצוקות נפשיות והניסיון לגרימת נזק עצמי, ולכן מעשה הצתה של מי מיחידיה, אינו בגדר סיכון רחוק שלא ניתן ו/או שלא היה צריך לצפותו.

העילה הנזיקית

במישור הנזיקי, קבע בית משפט קמא כי המערערת הינה במעמד של שומר שכר על פי חוק השומרים, התשכ"ז-1967 והינה פטורה מאחריות בגין הנזק שנגרם לדירה, רק אם יוכח שאותו נזק נגרם שלא ברשלנותה. נטל ההוכחה להיעדר רשלנות מצד המערערת רובץ לפתחה. בית משפט קמא ציין כי משנקבע כי אירוע ההצתה היה בגדר סיכון צפוי והמערערת לא נקטה אמצעים סבירים למניעתו, נשמט הבסיס מתחת לטענה לגבי היעדר רשלנות מצידה. לפיכך, קבע בית משפט קמא כי המערערת אחראית כלפי המשיב בגין הנזקים שנגרמו לדירתו כתוצאה מהאירוע.

תמצית טענות הצדדים בערעור

עילה חוזית

בהתייחס לסיבת פרוץ השריפה, טענה המערערת כי שגה בית משפט קמא כאשר העדיף את חוות דעתו של סלוצקי על פני חוות דעתה של רשות הכבאות. ראשית, נאמר כי מדובר בחוות דעת שנערכה על ידי שלושה חוקרים מטעם הרשות, שהינם גורם אובייקטיבי בעוד שמר סלוצקי הינו מומחה מטעם המשיב. שנית, חוקרי הכבאות היו בדירה בליל השריפה כאשר כל הרהיטים והחפצים היו במקומם. לעומת זאת, מר סלוצקי ביקר בדירה בחלוף 100 ימים מהאירוע, כאשר היא נקייה מכל חפץ והמערערת אף החלה לבצע בה עבודות שיפוץ וצבע. עוד טענה המערערת בהקשר זה, כי בית משפט קמא התעלם מכך שחוקרי הכבאות לא מצאו עדות לשימוש בנוזל מזרז בעירה, בעוד שמר סלוצקי קבע כי היה שימוש בנוזל כאמור. המערערת הלינה על קביעת בית משפט קמא כי ידעה או היה עליה לדעת, בעת כריתת חוזה השכירות, את הסיכון להתממשות אירוע ההצתה. נאמר כי מדובר בקביעה שגויה עובדתית ומשפטית כאחת, שכן היא מתבססת על הנחה עובדתית בלתי נכונה לפיה האוכלוסייה הנעזרת בשירותי העמותה, היא בעלת פוטנציאל מוגבר להיקלע למצוקות נפשיות, והסיכון לגרימת נזק עצמי או סביבתי של מי מיחידיה, אינו בגדר סיכון רחוק שלא ניתן או לא היה צריך לצפותו. לטענת המערערת, לא הובאה כל תשתית ראייתית שיש בה כדי לבסס קביעה זו, לפיה אוכלוסיית הנזקקים לשירותי המערערת מועדת יותר לפגיעה עצמית או לגרימת נזק סביבתי. לטענת המערערת, מדובר בקביעה מרחיקת לכת. בנוסף, נטען כי המועד בו יש לבחון את התנהגות המפר הוא בעת כריתת החוזה, ואילו בית משפט קמא הביא בחשבון רק אירועים שהתרחשו שנים לאחר מכן.

עילה נזיקית

באשר לעילה הנזיקית טענה המערערת כי לא מוטלת עליה חובת זהירות מושגית לנזק שנגרם כאן. לשיטתה, בשונה מקיומה של חובת זהירות מושגית כאשר אדם מצוי בהשגחת מוסד ציבורי כגון בית סוהר או בית חולים, הרי אין זה ראוי, מטעמים של מדיניות משפטית ראויה, להטיל על עמותת חסד המשכירה דירות לנזקקים, אחריות מושגית לשלומם הנפשי של דייריה. בהתייחס לחובת הזהירות הקונקרטית, טענה המערערת כי לא ניתן להתעלם מכך שבלב האירוע עומד אובדן חיי אדם. הנזק לדירה הוא משני לעומת הנזק המתבטא במותו של המנוח. לכן טענה כי השאלה המרכזית היא האם היא (המערערת) גרמה ברשלנותה למותו של המנוח? לפי המערערת התשובה לכך הינה שלילית באופן מוחלט. ראשית, נאמר כי לא הוצגה כל ראיה המלמדת על כך שהמנוח הראה סימן לאובדנות או לאיום בגרימת נזק. נהפוך הוא, המנוח היה מוכר היטב לפסיכיאטרית, ד"ר גרינברג, אשר התנדבה בעמותה וראתה את המנוח פעמיים במרפאתה בשנת 2012 ו-2014. בעדותה בפני בית משפט ציינה כי המנוח היה אדם אינטליגנטי ופעיל וכי במהלך בדיקתו לא נתגלו סימנים פסיכוטיים או כוונות אובדניות. הואיל והמשיב לא הגיש חוות דעת פסיכיאטרית מטעמו, לא נסתרו ממצאי חוות דעתה של ד"ר גרינברג. עוד הוסיפה המערערת כי לא נמצא עיגון בראיות לקביעה כי המנוח שידר סימני אזהרה ומצוקה וכי היה במצב נפשי קשה. נטען כי בית משפט קמא תיאר את המציאות בראייה לאחור, בעוד שבזמן אמת לא היו בפני המערערת סימני אזהרה. בכל מקרה נטען כי קביעת בית משפט קמא שהמנוח הצית את האש מתוך מצוקה וגרם למותו, מהווה לפי ההלכה הפסוקה ניתוק של הקשר הסיבתי. המשיב טען כי אין בפסק דינו של בית משפט קמא כל קביעה לפיה המנוח התאבד, הגם שנקבע כי הלה היה במצוקה נפשית. לטענת המשיב, מה שנקבע הוא שחומר הראיות בתיק מצביע על כך שמנוח הצית את האש בדירה. מסקנה זו נקבעה לאחר שבית משפט קמא ראה להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיב על פני חוות דעתו של מומחה המערערת. מדובר בקביעה עובדתית שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בה.

דיון והכרעה

בית המשפט קבע כי אין מקום להתערב במסקנתו של בית משפט קמא בכל הנוגע לסיבה בשלה פרצה השריפה בדירה נשוא הדיון. מדובר בממצא עובדתי מובהק הנסמך על התרשמותו של בית המשפט מהראיות והעדים שבאו בפניו. הלכה מושרשת מימים ימימה היא שאין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים הנקבעים על ידי הערכאה הדיונית אלא במקרים קיצוניים, בהם מסקנותיה אינן עומדות בהיגיון או במבחני השכל הישר או מקום בו התשתית עליה מסובבות המסקנות מופרכת או חסרת כל הגיון (ראו לדוגמא: ע"א 3733/16 ארד נ' שנלר (24.7.2018); ע"א 5234/13 כרסנטי נ' בנק הפועלים משכן בע"מ (11.1.2015); 2ע"א 2976/12 בראל נ' קאופמן (23.11.2014)).בית משפט קמא ראה להעדיף את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיב.

חוזים יש לקיים

בהתאם להסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, התחייבה המערערת לתקן על חשבונה כל נזק שייגרם לדירה תוך תקופת השכירות, בין שנגרם באשמתה ובין שנעשו עקב שימושה במושכר. בנוסף, התחייבה המערערת בתום תקופת השכירות להחזיר את הדירה למשיב כשהיא במצב טוב ותקין ואחרי סיוד. על כך שביסוד דיני החוזים עומד עיקרון חופש החוזים – ועל כך שמעיקרון זה נגזר במישרין עיקרון חשוב נוסף לפיו 'חוזים יש לקיים' – אין מי שיחלוק. זוהי נקודת המוצא בכל מחלוקת משפטית שעוסקת בדיני חוזים. יחד עם זאת, למפר עשויות לעמוד מספר טענות שבכוחן לפטור אותו מן החיוב החוזי, ובכללן טענת הסיכול הקבועה בסעיף 18(א) לחוק החוזים. סעיף זה מאפשר למחול למפר התחייבות חוזית, כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות "שהמפר בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן….. או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים". בנסיבות המנויות בסעיף 18(א) הנ"ל, ייסוג הכלל לפיו "חוזים יש לקיים" מחמת סיכול החוזה. נקבע כי גם לפי המבחן הגמיש יותר שנקבע בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5), 506 (2000) שם נקבע מבחן המחיל את מבחן הצפיות לא על עצם צפיות האירוע המסכל, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים, הרי שלדעת בית המשפט לא התרחש באותו עניין אירוע מסכל. זאת משום שאין מקום לקבוע כי אירוע שריפה בנכס הנו מסוג האירועים שלא ניתן לצפות אותם. זאת, בין אם מדובר במעשה הצתה מכוון ובין אם עסקינן ברשלנות. לבסוף, נקבע כי מאחר והמערערת אינה חוסה בצלה של הגנת הסיכול, ברי כי היא נושאת באחריות החוזית להחזיר למשיב את המושכר במצב טוב, ראוי ותקין. הואיל והתחייבות זו הופרה, זכאי המשיב לתרופה מאת המערערת, המתבטאת בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לו בעקבות אירוע השריפה. כך נקבע לגבי דמי השכירות בגין יתרת תקופת השכירות. משנדחתה טענת הסיכול, ברי כי על המערערת לעמוד בחיוביה החוזיים, ובכללם תשלום דמי השכירות המגיעים עד תום תקופת השכירות החוזית. קביעה זו מתיישבת אף עם הוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971. סעיף 15(א) לחוק הנ"ל קובע כי מקום שנמנע מהשוכר שימוש במושכר מחמת נסיבות הקשורות במושכר, הרי הוא פטור מתשלום דמי שכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור. אלא שלפי סעיף 15(ב), הפטור הנ"ל יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת עליהן או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש. משנקבע כי אירוע השריפה אינו מסוג האירועים שלא ניתן היה לצפותם, ברי כי הוראות סעיף 15(א) הנ"ל אינן חלות.

לבסוף הערעור נדחה

תיק רגיש זה מלמדנו שני דברים חשובים, ראשית, עוד בטרם חתימת חוזה, כל חוזה, יש לנסות ולחשוב על כל התרחישים שיכולים להיווצר, בוודאי כאשר מדובר על מצב בו יש גורם חלש אשר יכול לפגוע בקיומו. שנית, בניהולהמשפטי יש לטעון את כלל הטיעונים בתחילה ולא לחכות להמשך הדיון ובוודאי שלא לערעור. משרדנו עוסק רבות בדיני חוזים ועוולות נזיקין ואנו נשמח להעניק לכם טיפול משפטי בנדון.

לפגישת ייעוץ אנא התקשרו כבר עתה 04-8100170